Contratto di locazione e Certificazione Impianti per immobile anni 80

Sono in procinto di concedere in locazione (un 4+4 a canone libero) un immoble di civile abitazione costruito nel 1983 quindi prima della legge 46/90 (quella che introdusse progetto e dichiarazione di conformità degli impianti, poi modificata dal D.M. 37/2008 a sua volta poi rimaneggiato).
Ovvamente NON sono in possesso della certificazione di conformità in quanto all'epoca (1983) non ne sussisteva l'obbligo (impianti quindi realizzati prima della 46/90).


Prima Domanda: sono o non sono obbligato a produrre queste certificazioni, da allegare poi al contratto d'affitto?

Seconda domanda: nel caso NON fossi obbligato cosa devo scrivere nel contratto, per tutelarmi?
Questo secondo quesito nasce dal fatto che, il futuro mio conduttore, nel 2015 dovrà rinnovare il permesso di soggiorno e, tra gli altri documenti, dovrà essere in possesso di una certificazione di conformità (D.M. 37/08) degli impianti alimentati a gas metano e impianti elettrici presenti nell’alloggio, rilasciata da un tecnico abilitato, a cui bisogna allegare la visura camerale completa dell’impresa (iscrizione alla camera di commercio).

Terza Domanda: posso quindi inserire la clausola, nel contratto di affitto, che qualsiasi onere al riguardo dovrà essere sostenuto dal conduttore stesso (non essendo io obbligato a produrre i certificati di conformità degli impianti)?

Penso che basti rispondere alla prima domanda.
D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. “Destinazione Italia”), non è più dichiarabile come nullo il contratto di affitto privo di clausola di dichiarazione dell’avvenuta consegna all’inquilino dell’APE e delle informazioni relative alla prestazione energetica dell’unità immobiliare. Né è più obbligatorio allegare l’APE al contratto di locazione in sede di registrazione all’Agenzia delle Entrate; sanzione si nullità dei contratti di affitto sostituita con una consistente multa a carico del proprietario che non fornisca al conduttore l’Attestato di Prestazione Energetica, dichiarando l’avvenuta consegna sul contratto di affitto.
DL 145/2013 Destinazione Italia interviene sulla certificazione energetica degli edifici con due commi, il 7 e l’8 dell’art.1. Con il comma 7 in primo luogo scompare l’obbligo di allegare l’Attestato di Prestazione Energetica (di seguito APE) agli atti notarili in caso di trasferimento a titolo gratuito (donazioni e successioni). In secondo luogo, per il trasferimento a titolo oneroso e per i nuovi contratti di locazione, tranne nei casi di singola locazione (?),l’omessa allegazione dell’APE non determina più la nullità dell’atto o del contratto, ma si passa ad una sanzione pecuniaria salatissima (da 3.000 a 18.000 euro per la vendita e da 1.000 a 4.000 per la locazione – ridotti a metà per durate inferiori a 3 anni) da dividere equamente tra le parti soggette al pagamento e da applicare anche nel caso di omessa dichiarazione in apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.
(fonte Edil Tecnico)

boghes ti ringrazio per la risposta ma evidentemente non sono riuscito a spiegarmi: non parlo dell'APE ma dei certificati di conformità degli impianti (elettrico, gas, acqua).

Scusami:
Se gli impianti sono stati installati prima dell’entrata in vigore del decreto ministeriale 37/08, un tecnico abilitato con più di 5 anni di esperienza può redigere una certificazione sostitutiva: la Dichiarazione di Rispondenza (Diri).
Perché la dichiarazione venga riconosciuta dagli organi competenti è necessario che il tecnico sia abilitato specificamente per il tipo di impianto trattato e che la dichiarazione sia accompagnata da controlli e verifiche sul funzionamento corretto e sull’impatto ambientale che devono essere debitamente documentate.
Pertanto tutti gli impianti devono risultare eseguiti a regola d'arte, secondo le nuove norme vigenti.

boghes ha scritto:

sanzione di nullità dei contratti di affitto, sostituita con una consistente multa a carico del proprietario che non fornisca al conduttore l’Attestato di Prestazione Energetica, dichiarando l’avvenuta consegna sul contratto di affitto.

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Se sul contratto si parla di avvenuta consegna al conduttore come fa quest'ultimo ad asserire che non l'ha ricevuta?

ginore ha scritto:

Sono in procinto di concedere in locazione (un 4+4 a canone libero) un immoble di civile abitazione costruito nel 1983 quindi prima della legge 46/90 (quella che introdusse progetto e dichiarazione di conformità degli impianti, poi modificata dal D.M. 37/2008 a sua volta poi rimaneggiato).
Ovvamente NON sono in possesso della certificazione di conformità in quanto all'epoca (1983) non ne sussisteva l'obbligo (impianti quindi realizzati prima della 46/90).


Prima Domanda: sono o non sono obbligato a produrre queste certificazioni, da allegare poi al contratto d'affitto?

Seconda domanda: nel caso NON fossi obbligato cosa devo scrivere nel contratto, per tutelarmi?
Questo secondo quesito nasce dal fatto che, il futuro mio conduttore, nel 2015 dovrà rinnovare il permesso di soggiorno e, tra gli altri documenti, dovrà essere in possesso di una certificazione di conformità (D.M. 37/08) degli impianti alimentati a gas metano e impianti elettrici presenti nell’alloggio, rilasciata da un tecnico abilitato, a cui bisogna allegare la visura camerale completa dell’impresa (iscrizione alla camera di commercio).

Terza Domanda: posso quindi inserire la clausola, nel contratto di affitto, che qualsiasi onere al riguardo dovrà essere sostenuto dal conduttore stesso (non essendo io obbligato a produrre i certificati di conformità degli impianti)?

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Che io sappia, gli impianti fatti secondo le regole vigenti prima dell'entrata in vigore della legge citata non vanno obbligatoriamente rifatti, salvo che non venga ristrutturato l'immobile. Per l'impianto elettrico va montato il salvavita e sul contratto si deve dichiarare: "Gli impianti idrico, elettrico, del gas, della televisione e del telefono sono stati realizzati prima del 1990 e non dispongono di certificazione di sicurezza; solo quello elettrico è stato dotato di interruttore differenziale (art. 05 c. 08 D.P.R. 447/91)".

Gagarin ha scritto:

solo quello elettrico è stato dotato di interruttore differenziale

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E' banale: ci sono forse casi in cui il differenziale è posto all'impianto idrico, a quello del gas e a quello telefonico?