Gianco

Membro Storico
Professionista
Il fabbricato è stato realizzato sfruttando una quota destinata ai locali con destinazione agricola, che tale deve restare e quella destinata all'abitazione. Catastalmente si potevano denunciare due unità immobiliari, un'abitazione e dei locali di deposito o magazzini, che non avrebbero potuto essere considerati, separatamente o nel loro insieme, fabbricati agricoli, poiché il proprietario non possedeva i requisiti necessari. Conseguentemente, il fabbricato è regolare nel momento in cui rispetta la destinazione d'uso. Il volume agricolo non può essere convertito in abitativo se non rientra nella volumetria assentibile. Pertanto, il comune non potrà autorizzare il cambio di destinazione d'uso, anche se il catasto per una questione fiscale non riconoscere ai locali la ruralità poiché il proprietario o il conduttore non possiedono i requisiti. La ruralità la può ottenere il conduttore che ha il reddito prevalente proveniente dall'attività agricola.
 

arciera

Membro Senior
Proprietario Casa
Non sono per niente ma proprio per niente d'accordo. Non sono d'accordo perchè non capisco come un locale che ha una destinazione d'uso agricola possa essere un A2. Tanto più che la legge impone la trasformazione di un immobile ad uso agricolo in civile.

il comune non potrà autorizzare il cambio di destinazione d'uso, anche se il catasto per una questione fiscale non riconoscere ai locali la ruralità
come la mettiamo? o l'uno o l'altro, come possono coesistere?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Arciera, i terreni posti in zona agricola hanno due indici volumetrici, uno destinato alle residenze, nella mia zona 0,003 mc/mq, l'altro per i locali destinati all'attività agricola, 0,3 mc/mq. Sono utilizzati anche contemporaneamente e si applicano all'estensione del terreno sul quale si dovrà edificare. Certi comuni ti permettono di cumulare le superfici dei tuoi terreni, ricadenti nello stesso foglio, altri a condizione che ricadano all'interno del territorio comunale. I volumi possono essere uniti nello stesso edificio o possono essere separati a seconda dell'esigenze dell'azienda. Questo è quanto di competenza dei Comuni. Quando vai a denunciare gli immobili all'Agenzia delle Entrate, gli immobili destinati ad abitazione devono essere accatastati come tali. I locali, destinati all'attività agricola possono godere delle agevolazioni fiscali. E se il conduttore, non necessariamente proprietario, è un agricoltore con reddito prevalente, proveniente dall'attività agricola, potranno essere accatastati come fabbricati rurali, senza reddito in quanto sono annessi all'azienda il cui reddito è computato con la rendita catastale dei terreni. Nel momento in cui i locali vengono utilizzati da una persona o ditta in assenza dei requisiti, occorre procedere alla denuncia di variazione per il cambio di destinazione d'uso.
Se i locali con destinazione agricola sono in possesso di persona senza requisiti, si può dichiarare i locali come pertinenze del fabbricato principale o denunciarli come depositi o magazzini autonomi, C/2, senza dover fare la stessa pratica al Comune.
Diverso sarebbe se quei locali agricoli volessi trasformarli in locali abitativi. Essi andrebbero a variare la volumetria residenziale, che fintantoché rientra nei limiti sopra menzionati, può essere autorizzata.
 

arciera

Membro Senior
Proprietario Casa
Grazie. Gianco. Quindi non possono essere accatastati in a2, ma solo in C, vero? Successivamente, visto che non possono essere agricoli perché mancano i requisiti, potrebbero essere trasformati in locali abitativi, con somma gioia del comune perché così farebbe cassa. In molti comuni si ragiona così. Che ne dici?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Se vengono dichiarati e se stanti appartengono alla categoria C, mentre se sono pertinenze dell'abitazione vanno ad incrementare la consistenza della stessa. Anche quando cessano la destinazione rurale. Non possono essere destinati ad uso abitativo se non dopo l'ottenimento della relativa autorizzazione comunale fino a concorrere con la volumetria ad esso destinata.
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
fai due abitazioni e te la vendi ai tuoi figli)
Bisogna vedere se in quella zona è fattibile una aumento di subalterni (che avviene ogni volta che frazioni il singolo) perchè non sempre le regole permettono il frazionamento dell'abitazione in più abitazioni...occorre controllare le norme di quel Piano Regolatore.

Sono proprietario di una casa legittimamente costruita nel 2000 in zona rurale (zona E). L’edificio è su due piani, il 1° piano ha come destinazione d’uso “residenziale” ed il piano terra “agricolo” (deposito attrezzature, deposito agricolo, laboratorio, etc). Non essendo io agricoltore il tecnico, ritengo giustamente in base alla legislazione vigente, ha accatastato l’intero immobile al Catasto Urbano categoria A/2, quindi risulta tutto accatastato come civile abitazione.

Mi pongo i seguenti quesiti:

1- essendo tutta la casa catastalmente civile abitazione posso legittimamente usare i locali del piano terra (uso agricolo) quali, ad es, camera da pranzo, da letto, studio etc. ?

2- posso affittarla tutta o parte (per es. il piano terra) come civile abitazione ?

2- posso apportare delle modifiche interne come per es. trasformazione del piano terra in due appartamenti ?

Il tutto senza dover richiedere il cambio di destinazione d’uso in quanto sono stato costretto per legge all’accatastamento totale urbano in A/2.

Gradirei avere i relativi riferimenti di legge.

Grazie
Per il primo piano ok;
per il piano terra essendo presentato come deposito agricolo, attrezzature, laboratorio non potresti usarlo come abitazione a meno di una trasformazione urbanistica (cambio di destinazione d'uso) concessa dal Comune come già @Gianco ha detto prima.
Si il tecnico ha giustamente passato tutto in A/2 però dovresti controllare sulla planimetria catastale del tuo immobile le destinazioni d'uso immesse nei locali piano terra.
Se è come penso immagino sotto possa aver messo tutto in un unico deposito (al massimo in 2 depositi) uno per le attrezzature ed uno agricolo ed entrambi vengono considerati vani accessori indiretti dei vani del 1°piano (ed ecco una possibile spiegazione di tutta una visura in A/2).
Spero di esserti stato utile.
 

arciera

Membro Senior
Proprietario Casa
Che posso fare io di fronte a cotanta esperienza? Scrivere del più e del meno ed aspettare l'intervento di Gianco e Daniele!
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La risposta sta sui numeri. Evidentemente, se hai ottenuti 602 punti nei tuoi interventi sei stata apprezzata. E dall'alto della tua esperienza puoi guardarci rivolgendo lo sguardo verso il basso. Tu, probabilmente, ti esprimi a 360°, io ho un'esperienza specifica, per cui tanto da imparare. Un saluto con riverenza.
 

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